房产评估价频繁下调后,经营贷续贷者资金链紧张

 产品中心     |      2024-03-03 01:05:32
  作者:王方然

  随着楼市房产评估价下调,房产繁下此前部分将房贷置换经营贷的评估客户将遭遇到期续贷“价格差”。在深圳从事金融工作的价频经营李玎(化名)就是其中之一。2022年年初,调后贷续贷他通过中介将原本利率为6.0%的资金张房贷转为3.8%的经营贷,3年到期。链紧而近期,房产繁下随着他所在楼盘的评估市场价多次下调,他开始担心未来续贷时的价频经营可贷金额严重缩水。

  他给记者算了一笔账,调后贷续贷当时办理“转贷”业务时,资金张房产的链紧评估价为1000万元,银行按照评估价的房产繁下七成放款,经营贷的评估贷款金额约为700万元。但目前房产评估价已经降至850万元,价频经营按照评估价放款,预计只能续贷595万元。贷款金额前后有近100万差额。

  与李玎有类似担忧者不在少数。在去年的提前还贷潮中,部分客户通过贷款中介,使用经营贷置换房贷。近期,部分转贷者即将面临首轮“续贷”,评估价下调导致的价格差风险初步显现。

  不过也有业内人士指出,由于本轮经营贷转贷降息高峰期在2022年,按还款期限3年估算,到后年预计将会迎来转贷者续贷高峰期。已有中介机构开始提前“备战”,通过提前“续贷”等方式提供弥补未来差额的方案,不过,续贷过程中也会有资金链断裂等风险。

  评估价下调

  今年,市场二手房价格持续下降,评估价也频繁下调。以深圳为例,国家统计局数据显示,深圳10月二手住宅销售价格环比下降0.5%,同比下降1.3%。乐有家数据显示,今年7~10月,每月都有超六成的房源以低于参考价的价格成交。

  一名深圳房地产中介指出,尤其是近两个月,此前市场价有虚高的“网红盘”价格跌幅明显。一些新盘扎堆的区域,部分二手房甚至直接“腰斩”。

  房价下降后,评估价也“跟降”。一名深圳某银行个贷部客户经理告诉第一财经记者,评估价基本都是动态调整。银行有合作的评估机构,会根据在售房产挂牌价、成交价等数据适时调整评估价。

  在走访过程中,记者发现目前由于市场行情变化,部分区域楼盘的评估价已经大幅下降。例如福田华强北某小区,一套60平方米左右的房源。2023年初评估价在680万元,现在已降到452万元,下调约227万元。宝安新安的一套90平方米二手房源,评估价也从4月的700多万元降至635万元,下降70余万元。

  记者综合多个中介机构提供的房源评估价变动表来看,今年深圳热门区域挂牌房源的银行评估价降幅不一,多在5%~50%之间。

  由于深圳内的银行大多是按照评估价的七成放贷,这意味着可贷金额基本也与评估价等比例缩水,借贷者在续贷阶段面临较大差额。以上述华强北某小区为例,此前680万元的评估价可贷款金额约476万元,而现在评估价下调至452万后,可贷金额仅为316万元。这也意味着时隔一年多,可贷金额的差额就达160万元。

  经营贷续贷有风险

  值得注意的是,近期已有中介提前推荐“续贷”业务。

  与李玎一样,在深圳的李明2022年初将房贷置换为经营贷。转贷降息时,房产评估价为594万元,当时贷款金额415万元。置换后不久,他购置的房产价格大跳水,评估价已降至550万元,可贷金额为385万元。前后可贷金额差额在30万元。

  近期他收到了中介的电话,建议进行提前“续贷”以锁定评估价。据该中介介绍,这种“续贷”并不是在同一家银行直接申请延长借贷年限,而是通过“以贷还贷”进行二轮置换。即先由中介垫资“过桥”提前将原本的经营贷结清,再找一家新银行重新借入等额经营贷。

  “如果后续评估价持续再降低,至少可以保证5年内不用面临续贷时的价差。”李明介绍,近期的经营贷利率低于2022年年初,相对“划算”,利息支出也有相应减少。但他也担心,未来5~10年如果房产评估价继续走低、经营贷利率上行,或许会面临更大的财务窟窿。

  广东一名助贷机构人士告诉记者,如名下有实际经营企业,流水满足要求,则抵押贷款额度可有一定上浮。记者向多位银行人士求证,一名城商行人士表示,如果信用资质好,流水充足,或可上浮到评估价的九成,但目前这种产品较少。另一国有大行人士认为,中介口中“上浮”的部分,可能是组合了一定额度的信用贷款。

  有业内人士表示,对于上述中介提及的提前“续贷”、上浮贷款比例等方式,有饮鸩止渴的嫌疑,续贷过程中也有诸多风险。一方面,提前续贷同样需要中介垫付“过桥资金”,短时间内产生高额成本;另一方面,“以贷养贷”、违规使用经营贷,一旦在审查中被发现,则有“抽贷”风险。

  原银保监会消费者权益保护局此前也发布提示,经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如,经营贷的期限较短,还款要求也很不一样,且本金大多需一次性偿还,借款人若无稳定的资金来源,贷款到期后不能及时偿还本金,可能产生资金链断裂风险。